O reajuste anual do aluguel é a atualização do valor pela inflação, feita uma vez por ano, na data de aniversário do contrato, pelo índice que o próprio contrato escolheu. Não é a mesma coisa que a revisão do aluguel, que ajusta o valor ao preço de mercado e exige acordo ou ação judicial. Misturar os dois conceitos é a origem da maior parte das discussões entre inquilinos e proprietários.
O que a lei diz
- Liberdade de índice (Lei 8.245/1991, art. 17): as partes escolhem o índice. É proibido vincular o aluguel a moeda estrangeira, à variação cambial ou ao salário mínimo.
- Periodicidade anual (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º): cláusula de reajuste com prazo menor que um ano é nula. Em contratos de locação, o reajuste é anual.
- Novo acordo a qualquer tempo (art. 18): inquilino e proprietário podem combinar novo valor e trocar o índice quando quiserem, por acordo.
- Revisional (art. 19): depois de 3 anos de contrato ou do último acordo sobre o valor, qualquer das partes pode pedir na Justiça que o aluguel seja ajustado ao preço de mercado.
O contrato precisa dizer o índice. Os mais usados são o IGP-M (FGV) e o IPCA (IBGE). Também aparecem o IGP-DI, o INPC e o IVAR, índice da FGV específico para aluguéis residenciais.
IGP-M ou IPCA
O IGP-M foi o padrão dos contratos de aluguel por décadas, mas tem uma composição pouco ligada ao custo de vida: 60% dele vem dos preços ao produtor (com muito peso de commodities e câmbio), 30% do consumidor e 10% da construção civil. Por isso, oscila muito. Em 2020 e 2021 ele passou de 20% e 30% em 12 meses, enquanto o IPCA ficava abaixo de 11%; em outros períodos, chegou a ficar negativo.
O IPCA mede a inflação das famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos e é o índice oficial da meta de inflação. É mais estável e, por isso, os contratos novos migraram em boa parte para ele.
| IGP-M | IPCA | |
|---|---|---|
| Quem calcula | FGV IBRE | IBGE |
| O que mede | preços ao produtor, consumidor e construção | preços ao consumidor |
| Divulgação | fim do mês de referência | por volta do dia 10 do mês seguinte |
| Volatilidade | alta (câmbio e commodities) | menor |
| Pode ser negativo em 12 meses? | sim, já aconteceu | raro |
Nenhum dos dois é "o certo". O índice do reajuste é o que está no contrato.
Como calcular o reajuste
- Ache a data de aniversário: a data de início do contrato (ou do último reajuste). Contrato iniciado em 10/08/2025 reajusta em 10/08/2026.
- Veja o índice e o período de apuração no contrato. O mais comum é a variação acumulada dos 12 meses anteriores ao mês do reajuste, com o último índice já divulgado.
- Acumule as variações mensais multiplicando os fatores, nunca somando as porcentagens.
- Aplique ao aluguel: novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada).
- Comunique por escrito o novo valor e a memória de cálculo ao inquilino.
acumulado = (1 + v₁) × (1 + v₂) × … × (1 + v₁₂) − 1
Três meses com 0,50%, 0,30% e −0,20% acumulam (1,005 × 1,003 × 0,998) − 1 = 0,60%. Com variações pequenas e poucos meses, a soma simples dá quase o mesmo número; com mais meses ou variações maiores, a diferença aparece. Doze meses de 1% cada somariam 12%, mas o acumulado correto é 12,68%.
Exemplo completo
Aluguel de R$ 2.000 com aniversário em agosto
Contrato residencial iniciado em agosto de 2025, aluguel de R$ 2.000,00. Para o exemplo, suponha estes acumulados de 12 meses na data do reajuste (valores ilustrativos; confira os oficiais na FGV e no IBGE):
- IPCA: +4,50%
- IGP-M: −1,20%
Se o contrato usa o IPCA:
- Novo aluguel: 2.000,00 × 1,045 = R$ 2.090,00, a partir do aluguel de agosto de 2026
Se o contrato usa o IGP-M e diz apenas "variação do IGP-M":
- Novo aluguel: 2.000,00 × 0,988 = R$ 1.976,00
Se o contrato usa o IGP-M e diz "variação positiva" ou "em caso de deflação, o valor será mantido":
- O aluguel continua em R$ 2.000,00
No ano seguinte, o reajuste incide sobre o valor já reajustado. Com mais 4,50% em 2027, os R$ 2.090,00 viram R$ 2.184,05. A calculadora de reajuste de aluguel acumula os índices oficiais do período que você escolher.
Acumulando 12 meses, mês a mês
Quando o contrato manda usar "a variação acumulada dos últimos 12 meses", a conta é feita com as variações mensais publicadas. A tabela abaixo usa variações ilustrativas, só para mostrar o método:
| Mês | Variação | Fator acumulado |
|---|---|---|
| 1 | 0,26% | 1,002600 |
| 2 | 0,24% | 1,005006 |
| 3 | 0,16% | 1,006614 |
| 4 | 0,56% | 1,012251 |
| 5 | 0,31% | 1,015389 |
| 6 | 0,43% | 1,019755 |
| 7 | 0,38% | 1,023631 |
| 8 | 0,33% | 1,027008 |
| 9 | 0,52% | 1,032349 |
| 10 | 0,42% | 1,036685 |
| 11 | 0,36% | 1,040417 |
| 12 | 0,24% | 1,042914 |
O acumulado é 1,042914 − 1 = 4,29%. A soma das porcentagens daria 4,21%. Sobre R$ 2.000, a diferença é pequena (R$ 2.085,83 contra R$ 2.084,20), mas cresce com índices mais altos. Para não depender de planilha, a calculadora de correção pelo IPCA busca a série oficial e faz a multiplicação.
Contrato sem índice ou com índice extinto
Se o contrato não prevê índice, não existe reajuste automático: o valor só muda por acordo ou por revisional depois de 3 anos. Se o índice escolhido deixou de ser publicado, vale o substituto indicado pelo próprio contrato; na falta dele, as partes devem combinar outro índice de inflação, e na divergência a escolha acaba no Judiciário, que costuma adotar um índice oficial de preços ao consumidor.
Quando o índice sobe demais: negociação
Como o art. 18 permite novo acordo a qualquer tempo, um reajuste fora da realidade costuma ser resolvido na conversa. Os argumentos que funcionam são objetivos:
- Preço de mercado: anúncios de imóveis parecidos na mesma região, com metragem e padrão próximos. Se o reajustado ficar muito acima, o proprietário corre o risco de o imóvel ficar vazio.
- Troca de índice: propor o IPCA no lugar do IGP-M daqui em diante, com aditivo.
- Reajuste parcial: aplicar metade do índice agora e o restante no ano seguinte, ou um percentual fixo combinado.
- Histórico do inquilino: pagamento em dia e tempo de locação têm valor para quem aluga.
Feito o acordo, registre num aditivo assinado pelas partes (e pelos fiadores, se houver, para não perder a garantia).
Ação revisional
Quando não há acordo e o aluguel ficou distante do mercado, para mais ou para menos, a revisional é o caminho (arts. 19 e 68). Requisitos e efeitos:
- Só depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor.
- O juiz fixa o aluguel de mercado com base em perícia, que compara imóveis semelhantes.
- Logo no início, o juiz pode fixar um aluguel provisório: até 80% do valor pedido, se quem pede é o proprietário; ou não menos que 80% do aluguel atual, se quem pede é o inquilino.
- O novo valor retroage à data da citação, e as diferenças são pagas corrigidas.
A revisional não troca o índice do contrato; ela redefine o valor-base, e o reajuste anual continua sobre o novo valor.
Pontos de atenção
- Índice divulgado depois do vencimento. O IPCA de julho sai por volta de 10 de agosto. Contratos com aniversário no início do mês costumam usar o acumulado até o mês anterior ao último divulgado. O que vale é o período escrito no contrato.
- Reajuste não é retroativo automático. Se o proprietário só comunicou o reajuste em outubro, discute-se se pode cobrar as diferenças de agosto e setembro. Em regra, o reajuste previsto em contrato é devido desde o aniversário, respeitada a prescrição de 3 anos dos aluguéis, mas a aceitação longa e sem ressalva do valor antigo pode indicar renúncia.
- Condomínio e IPTU não fazem parte do reajuste do aluguel; seguem seus próprios valores.
- Aluguel comercial segue as mesmas regras de reajuste. A diferença está na renovação compulsória (ação renovatória, art. 51), que não existe na residencial.
- IVAR como alternativa. O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, da FGV, mede a variação dos aluguéis efetivamente pagos em grandes capitais. Ele reflete o mercado de locação melhor que o IGP-M, mas ainda é pouco usado; se for adotado, o contrato deve dizer qual série (nacional ou da cidade).
- Seguro-fiança e caução acompanham o novo valor: a seguradora costuma recalcular o prêmio na renovação, e a caução não é complementada automaticamente, salvo previsão no contrato.
- Aluguel em atraso tem multa e juros conforme o contrato; esses acréscimos não se confundem com o reajuste anual.