O reajuste anual do aluguel é uma conta simples, mas cheia de detalhes: qual índice, quais 12 meses, o que fazer quando ainda não saiu o índice do mês ou quando ele vem negativo. A calculadora usa as séries oficiais do IGP-M, do IPCA e do INPC desde 2000, mostra mês a mês o que entrou na conta e diz o novo valor.
Como usar
- Aluguel atual: o valor que você paga hoje, sem condomínio e IPTU (esses não seguem o índice do aluguel).
- Índice do contrato: IGP-M, IPCA ou INPC. Está na cláusula de reajuste.
- Mês do reajuste: o mês em que o contrato faz aniversário e o novo valor começa a valer.
- Índice negativo: marque se quer manter o aluguel quando o acumulado der negativo. Desmarque para ver o valor reduzido.
Como o cálculo é feito
O índice acumulado em 12 meses não é a soma das taxas mensais, e sim o produto dos fatores de cada mês:
Os 12 meses são os anteriores ao mês do aniversário. Para um contrato que faz aniversário em novembro, entram os índices de novembro do ano anterior até outubro. O IGP-M de outubro sai no fim de outubro, então dá para reajustar em novembro com a janela completa. O IPCA e o INPC saem por volta do dia 10 do mês seguinte. Se o índice de outubro ainda não foi divulgado, a calculadora usa os últimos 12 meses publicados (outubro a setembro) e avisa. É o que a maioria dos contratos prevê.
Exemplo: aluguel de R$ 2.000 com aniversário em novembro de 2026
- IGP-M de novembro de 2025 a outubro de 2026: 5,25%. Novo aluguel: R$ 2.104,93, R$ 104,93 a mais por mês.
- IPCA: o índice de outubro ainda não saiu, então entram outubro de 2025 a setembro de 2026: 4,58%. Novo aluguel: R$ 2.091,52.
- Os meses do IGP-M na janela variaram bastante: −0,73% em fevereiro, 2,73% em abril, −1,16% em julho. Somar as taxas daria um número próximo, mas errado; a conta certa multiplica os fatores.
Quando o IGP-M dá negativo
O IGP-M acompanha preços no atacado, commodities e câmbio, e às vezes fecha o ano no negativo. Foi o que aconteceu em 2023 (−3,18%) e em 2025 (−1,04%). Um aluguel de R$ 2.000 com aniversário em janeiro de 2026 usaria o IGP-M de janeiro a dezembro de 2025 e cairia para R$ 1.979,16.
A Lei do Inquilinato não proíbe a redução. Os arts. 17 e 18 deixam o índice e a cláusula de reajuste por conta das partes. Na prática há três situações:
- O contrato diz "variação positiva" ou tem piso: o aluguel fica como está.
- O contrato só diz "reajustado pelo IGP-M": o inquilino pode pedir a redução, e o proprietário tem pouco argumento para negar.
- As partes combinam manter o valor ou trocar de índice: vale, desde que fique por escrito em aditivo.
A calculadora mostra os dois valores para você levar para a conversa.
Erros comuns
- Somar as 12 taxas mensais. Dá um número parecido em anos de inflação baixa, mas o certo é multiplicar os fatores.
- Usar o acumulado do ano civil. A janela é a dos 12 meses antes do aniversário do contrato, não de janeiro a dezembro (a não ser que o aniversário seja em janeiro).
- Reajustar condomínio e IPTU junto. Eles têm regras próprias e não seguem o índice do aluguel.
- Aplicar o índice com atraso de vários meses. Se o proprietário esqueceu de reajustar, a diferença dos meses passados pode ser cobrada conforme o contrato, mas o percentual é o da janela do aniversário, não o de agora.
Para atualizar uma dívida ou um valor antigo pela inflação entre duas datas quaisquer, use a calculadora de correção pelo IPCA.