Esta calculadora monta as duas tabelas mais usadas no crédito imobiliário, SAC e Price, com os mesmos dados, para você comparar parcela, juros e renda necessária antes de ir ao banco. Se você já tem um financiamento e quer ver só a tabela SAC a partir do saldo devedor atual, a calculadora de amortização de financiamento é mais direta.
Como usar
- Valor do imóvel e entrada: a calculadora mostra quanto a entrada representa do imóvel e avisa se ficar abaixo de 20%.
- Prazo em meses, até 420 (35 anos), o teto mais comum no SFH.
- Taxa de juros anual e se ela é efetiva ou nominal. Os bancos informam as duas na simulação; use a que você tiver e marque o tipo certo.
- TR mensal (opcional): para contratos com correção do saldo pela Taxa Referencial.
- Seguros MIP e DFI e taxa de administração (opcionais): valores em reais por mês que aparecem na simulação do banco. Eles são somados a todas as parcelas.
O resultado mostra as duas tabelas lado a lado, um gráfico da parcela ao longo do tempo e a tabela de amortização mês a mês (24 meses primeiro, com o botão para ver todas).
Como o cálculo é feito
A taxa anual vira taxa mensal. Se for efetiva, pela equivalência composta; se for nominal, dividindo por 12:
SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização é sempre a mesma, saldo ÷ número de parcelas. Os juros incidem sobre o saldo, que cai todo mês, por isso a parcela começa alta e diminui.
Price (Sistema Francês): a parcela é fixa. No começo ela é quase só juros e a amortização é pequena; no fim, é o contrário.
Com TR, cada mês começa corrigindo o saldo pela TR; os juros são calculados sobre o saldo corrigido. No SAC a amortização é recalculada (saldo corrigido ÷ meses restantes) e no Price a parcela é refeita sobre o saldo corrigido, por isso ela deixa de ser fixa. A renda mínima sugerida é a primeira parcela dividida por 0,30.
Exemplo: imóvel de R$ 500 mil, entrada de 20%, 35 anos
- Valor financiado: R$ 400.000,00 (entrada de R$ 100.000,00)
- Prazo: 420 meses; taxa de 10,99% ao ano efetiva → 0,8727% ao mês
- SAC: amortização de R$ 952,38 + juros de R$ 3.490,81 = 1ª parcela de R$ 4.443,19. A última é de R$ 960,69. Juros totais: R$ 734.815,12; total pago: R$ 1.134.815,12.
- Price: 420 parcelas de R$ 3.584,01. Juros totais: R$ 1.105.285,12; total pago: R$ 1.505.285,12.
- Renda mínima sugerida: R$ 14.810,63 no SAC e R$ 11.946,71 no Price.
O Price cabe numa renda menor, mas custa R$ 370.470,00 a mais em juros. Com TR de 0,17% ao mês, a 1ª parcela do SAC sobe para R$ 4.450,74 e o total pago no SAC vai a R$ 1.530.987,62.
SAC ou Price: o que muda na prática
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Parcela | Começa maior e cai todo mês | Fixa (sem TR) |
| Juros totais | Menores | Maiores |
| Renda exigida | Maior, pela 1ª parcela | Menor |
| Saldo devedor | Cai mais rápido | Cai devagar nos primeiros anos |
Se a primeira parcela do SAC cabe no orçamento, ele quase sempre sai mais barato. O Price faz sentido quando a renda é o limite e você pretende amortizar por fora (com FGTS ou dinheiro extra) para reduzir o saldo.
Entrada mínima: por que varia
A entrada é o que o banco não financia. Em dezembro de 2025 a CAIXA voltou a financiar até 80% no SAC e 70% no Price pelo SBPE, o que dá entrada mínima de 20% e 30%. Outros bancos, o Minha Casa Minha Vida, imóveis usados e o valor do imóvel (o teto do SFH) mudam essa cota. Por isso a calculadora só avisa quando a entrada fica abaixo de 20%, sem bloquear a simulação.
Erros comuns
- Confundir taxa nominal com efetiva. 10,99% efetiva dá 0,8727% ao mês; 10,99% nominal dá 0,9158% ao mês. Em 35 anos a diferença passa de dezenas de milhares de reais.
- Olhar só a parcela. A parcela do Price é menor, mas o total pago é bem maior.
- Esquecer o custo de entrada. ITBI, escritura, registro e avaliação do imóvel não são financiados na maioria dos contratos e não aparecem aqui.
- Usar a renda líquida na regra dos 30%. Os bancos olham a renda bruta comprovada, e alguns somam a renda de mais de uma pessoa.
Quando esta calculadora não serve
Ela não simula amortizações extraordinárias, uso do FGTS, carência, subsídio do Minha Casa Minha Vida, correção pelo IPCA nem a variação mês a mês do seguro. Também não calcula o CET do banco. Para comparar a taxa do contrato com outras taxas, use a calculadora de taxas equivalentes. A aprovação do crédito depende da análise do banco.