Quem vende um bem por mais do que pagou tem ganho de capital e precisa recolher imposto de renda sobre o lucro até o fim do mês seguinte. No caso de imóveis, a lei prevê isenções e fatores de redução que podem diminuir muito o imposto, ou zerá-lo. A calculadora aplica essas regras e mostra o valor e o vencimento do DARF.
Como usar
- O que você vendeu: imóvel ou outro bem (carro, participação em empresa, ouro, obra de arte). Ações em bolsa têm regra própria: use a calculadora de IR sobre ações.
- Valor de venda, custo de aquisição (o valor da sua declaração de IR, com as benfeitorias) e despesas da venda, como corretagem.
- Datas da venda e, no caso de imóvel, da compra.
- Para imóveis, marque se é o único imóvel e informe quanto do dinheiro foi aplicado em outro imóvel residencial em até 180 dias.
Como o cálculo é feito
O ganho é o valor de venda menos as despesas da venda e menos o custo de aquisição. Nos imóveis, ele passa por até três reduções, em sequência (IN SRF nº 599/2005):
- Lei nº 7.713/1988: imóvel comprado até 1988 tem 5% de redução por ano de posse até 1988 (100% se comprado até 1969).
- FR1: 1 ÷ 1,0060 elevado ao número de meses entre janeiro de 1996 (ou a compra, se depois) e novembro de 2005.
- FR2: 1 ÷ 1,0035 elevado ao número de meses entre dezembro de 2005 (ou a compra, se depois) e a venda.
Sobre o ganho tributável aplicam-se as alíquotas da Lei nº 13.259/2016, por parcela:
| Parcela do ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Exemplo: apartamento comprado em janeiro de 2012 e vendido em novembro de 2026
- Venda: R$ 800.000,00, com R$ 40.000,00 de corretagem
- Custo de aquisição: R$ 400.000,00
- Ganho: 800.000 − 40.000 − 400.000 = R$ 360.000,00
- FR2: de janeiro de 2012 a novembro de 2026 são 178 meses; 1 ÷ 1,0035¹⁷⁸ = 0,536917
- Ganho tributável: 360.000 × 0,536917 = R$ 193.290,02
- Imposto: 193.290,02 × 15% = R$ 28.993,50, em DARF 4600 até 31/12/2026
Se o vendedor usar R$ 400 mil (metade do valor de venda) para comprar outro apartamento em até 180 dias, metade do ganho fica isenta: o imposto cai para R$ 14.496,75.
As isenções
- Bens de pequeno valor: vendas de até R$ 35 mil no mês, somando todos os bens da mesma natureza vendidos nesse mês.
- Único imóvel até R$ 440 mil, sem outra venda de imóvel nos 5 anos anteriores.
- Reinvestimento em 180 dias: imóvel residencial vendido e o dinheiro aplicado em outro imóvel residencial no Brasil, contado da assinatura do primeiro contrato. Vale uma vez a cada 5 anos, e a isenção é proporcional ao valor aplicado.
Erros comuns
- Usar o valor de mercado como custo. O custo é o valor declarado no IR, mais as benfeitorias também declaradas, com nota fiscal.
- Esquecer que prejuízo não se compensa. Perda na venda de um bem não reduz o imposto sobre a venda de outro.
- Achar que o FR2 só vale para imóvel antigo. Ele vale para qualquer imóvel vendido por pessoa física, e quanto mais tempo de posse, maior a redução.
- Perder o prazo. O DARF vence no último dia útil do mês seguinte à venda, mesmo que o comprador pague parcelado (nesse caso o imposto é proporcional a cada parcela recebida).
A contagem de meses do FR1 e do FR2 segue o programa GCAP da Receita e pode variar em um mês conforme o dia da compra e da venda. Para a declaração oficial, confira o valor no GCAP.